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上海限購政策實施以來，讓許多不具備購房資格的非上海市戶籍居民感到焦慮。而一些不正規(guī)的中介機構(gòu)利用了這一大眾心理，向客戶推出“假結(jié)婚”服務(wù)以規(guī)避限購政策。然而，此類“假結(jié)婚”是否就必然能夠順利取得購房資格？
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2019-7-25 09:40 上傳
近日，隨著上海市寶山區(qū)人民法院作出的一份民事收繳決定書，一場前后近三年的為規(guī)避限購而“假結(jié)婚”的系列民事糾紛終于落下了帷幕。
為買房“假結(jié)婚”
2016年10月底，陳女士為購買位于寶山的一套二手房，經(jīng)某中介公司介紹，與出售方劉先生簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定總房價款為455萬元，并約定陳女士保證在簽署協(xié)議時具備購房資格。第二天，買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同特別載明了相關(guān)限購政策，并約定不符合限購規(guī)定的一方需承擔(dān)一切法律責(zé)任。 同日，陳女士與中介公司簽訂《包裝過戶特別協(xié)議》，約定陳女士支付中介公司包裝費18萬元，由中介公司負(fù)責(zé)為陳女士包裝過戶并承擔(dān)包裝失敗導(dǎo)致過戶不成功的一切后果。
協(xié)議簽訂后，陳女士實際支付出售方劉先生第一筆購房款137萬元，并支付中介公司包裝費5萬元。
此后，中介公司盡責(zé)地找到上海市戶籍且名下無房的單身居民金先生。2017年3月，金先生以取得報酬為目的與陳女士登記結(jié)婚。至此，陳女士取得了形式上的購房資格。
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2019-7-25 09:40 上傳
“婚后”的陳女士滿心以為具備了這些條件現(xiàn)在可以以自己的名義在滬購房了，便開始積極辦理貸款等事宜。不料卻被相關(guān)部門告知，因陳女士無法提供其個人滿5年社保或滿5年個稅證明，所購房屋的房產(chǎn)證上必須登記有“配偶”金先生的名字。陳女士考慮到如在自己全款支付的房子上加上一個陌生男子的名字將可能導(dǎo)致巨大的風(fēng)險，最終決定放棄了繼續(xù)交易。
訴訟過程一波三折
購房失敗后，陳女士先后將出售方劉先生和中介公司告上了法庭，要求解除交易過程中簽訂的全部協(xié)議、拿回137萬元首付款和5萬元包裝費，并要求劉先生和中介公司賠償陳女士購房損失和違約金。在訴訟過程中，法院委托評估機構(gòu)對房屋價格進行了評估，確認(rèn)當(dāng)前房屋市場價降價為401萬元。
賣方劉先生辯稱，簽訂合同時并不知道陳女士系限購對象，兩份合同中都明確約定了限購事宜及相關(guān)責(zé)任，陳女士隱瞞事實情況系陳女士違約，其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果。此外，劉先生還提出反訴，要求陳女士賠償因其違約造成劉先生房屋延遲出售的房屋跌價損失54萬元。
另一起案件中，中介公司辯稱，包裝過戶系陳女士和中介公司協(xié)商一致的約定，中介公司實際也已經(jīng)幫陳女士取得了購房資格，至于產(chǎn)權(quán)人登記的問題中介公司也向陳女士說明過，不能直接登記在陳女士一人名下。最終買賣合同未能繼續(xù)履行是因為房價下跌，陳女士不愿意繼續(xù)購房。
法院判決合同解除
寶山區(qū)法院對兩起案件進行了公開開庭審理，經(jīng)審理后，認(rèn)為陳女士明知自身不具備購房資格卻簽訂房屋買賣合同，最終又因限購等因素導(dǎo)致買賣合同目的無法實現(xiàn)，理應(yīng)自行承擔(dān)由此給自身造成的一切損失。不僅如此，作為違約方，陳女士還應(yīng)承擔(dān)合同履行不能的違約責(zé)任，賠償劉先生由此產(chǎn)生的實際損失。寶山區(qū)法院判決解除了雙方之間的房地產(chǎn)買賣協(xié)議及上海市房地產(chǎn)買賣合同，并判決劉先生返還陳女士購房款137萬元、陳女士賠償劉先生房屋差價損失40萬元。
而陳女士和中介公司之間的特別協(xié)議目的在于規(guī)避上海市住房限購政策，使得本不具備購房資格的陳女士獲得購房資格，其內(nèi)容妨礙了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了公共利益，應(yīng)屬無效。中介公司收取的5萬元包裝費為基于非法目的而收取的報酬，應(yīng)認(rèn)定為違法所得。為維護公共利益，促進房地產(chǎn)市場管理秩序規(guī)范，寶山區(qū)法院決定對中介公司收取的5萬元包裝費用予以收繳。
至此，這一“賠了夫人又折兵”的“假結(jié)婚”購房案終于落下帷幕，陳女士和中介公司均付出了慘痛的代價。除法院判決書中明確的各項損失，各方當(dāng)事人在整個交易及訴訟過程中產(chǎn)生的其他費用、因時間和精力的付出所產(chǎn)生的機會成本，都需要當(dāng)事人各自買單。
來源：人民法院報 | 
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